En LMNP, le choix se joue entre la simplicité du micro-BIC, avec son abattement forfaitaire de 50 % en longue durée, et la puissance du régime réel, qui déduit charges réelles et amortissements et efface souvent l’essentiel de l’impôt sur vos loyers. Depuis la réforme de 2025 sur les plus-values, l’arbitrage mérite un vrai calcul : voici les règles 2026 et la méthode.
Comment fonctionne le micro-BIC en location meublée ?
Le micro-BIC impose vos loyers après un abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée de longue durée, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles, un plafond porté à 83 600 € pour les revenus 2026 avec la revalorisation triennale. Vous déclarez vos recettes brutes, l’administration abat la moitié, et vous êtes imposé (IR + prélèvements sociaux) sur le reste.
Attention aux meublés de tourisme : depuis la loi « Le Meur », le non classé est tombé à 30 % d’abattement avec un plafond de 15 000 €, un régime nettement moins favorable. La longue durée (bail d’habitation, étudiant, bail mobilité) conserve ses 50 %.
Que permet le régime réel ?
Le régime réel remplace l’abattement par la déduction de vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, travaux, frais de gestion) et surtout par l’amortissement comptable du bien et du mobilier. Cet amortissement, purement comptable, vient réduire le bénéfice imposable année après année : dans la plupart des dossiers financés à crédit, l’impôt sur les loyers devient faible, voire nul pendant des années.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Base imposable | Recettes − 50 % | Recettes − charges − amortissements |
| Comptabilité | Livre de recettes | Comptabilité complète + liasse |
| Plafond | 83 600 € (revenus 2026) | Aucun |
| Impôt sur les loyers | La moitié des loyers imposée | Souvent proche de zéro (dossier à crédit) |
| Expert-comptable | Facultatif | De fait indispensable |
Que change la réforme des plus-values depuis 2025 ?
Depuis 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien, sauf pour certaines résidences services (étudiantes, seniors, handicap). Concrètement, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value taxable.
Est-ce la fin de l’intérêt du réel ? Non, pour trois raisons : l’économie d’impôt annuelle reste immédiate quand la taxation de la revente est lointaine et incertaine ; les abattements pour durée de détention continuent de réduire la plus-value avec le temps ; et les loueurs au micro-BIC ne sont pas concernés, l’abattement forfaitaire étant réputé couvrir les amortissements. L’arbitrage devient simplement plus fin et se chiffre sur votre horizon de détention.
Micro ou réel : comment trancher ?
La règle d’or : le réel gagne dès que vos charges réelles plus l’amortissement dépassent 50 % de vos loyers, ce qui est presque toujours le cas d’un bien acheté à crédit. Le micro garde l’avantage pour un bien détenu sans emprunt, avec peu de charges, ou des recettes très modestes.
- Achat récent à crédit → le réel s’impose quasi systématiquement.
- Bien payé comptant, faibles charges → le micro peut suffire, à vérifier.
- Revente envisagée à court terme → intégrer la réintégration des amortissements dans le calcul.
- Meublé de tourisme non classé → l’abattement de 30 % rend le réel encore plus attractif.
Faut-il un expert-comptable en LMNP ?
Au micro-BIC, non : la déclaration est simple. Au régime réel, l’expert-comptable est de fait indispensable : comptabilité complète, tableau d’amortissements par composants, liasse fiscale télétransmise. Ce sont des travaux techniques où l’erreur coûte cher, notamment depuis la réforme des plus-values. Chez Cabinet Presta, la comptabilité d’un LMNP au réel démarre à 49 € HT/mois, bilan et liasse compris ; l’économie d’impôt du réel couvre généralement plusieurs fois ce coût.
Ce qu’il faut retenir
- Longue durée : micro-BIC à 50 % d’abattement (plafond 83 600 € pour les revenus 2026) ; tourisme non classé : 30 % / 15 000 €.
- Le réel déduit charges + amortissements : impôt sur les loyers souvent quasi nul avec un crédit.
- Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value de revente (hors résidences services) ; le micro-BIC n’est pas concerné.
- Réel gagnant si charges + amortissements > 50 % des loyers, à chiffrer sur votre horizon de détention.
- Au réel, comptez un expert-comptable, dès 49 € HT/mois au cabinet.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du micro-BIC en location meublée en 2026 ?
Pour la location meublée de longue durée : 77 700 € de recettes pour les revenus 2025, seuil porté à 83 600 € pour les revenus 2026 (revalorisation triennale). Pour les meublés de tourisme non classés : 15 000 € seulement, avec un abattement réduit à 30 %.
L’expert-comptable est-il obligatoire en LMNP ?
Légalement non. Mais au régime réel, la tenue d’une comptabilité d’engagement, le calcul des amortissements par composants et la liasse fiscale rendent l’accompagnement indispensable en pratique : la quasi-totalité des loueurs au réel passent par un cabinet.
La réforme des plus-values tue-t-elle l’intérêt du LMNP au réel ?
Non. La réintégration des amortissements augmente la plus-value taxable à la revente, mais l’économie d’impôt annuelle du réel reste immédiate et les abattements pour durée de détention continuent de jouer. Pour un investissement de long terme, le réel demeure généralement gagnant, et chaque dossier se chiffre.
Puis-je passer du micro-BIC au réel (et inversement) ?
Oui : l’option pour le réel s’exerce dans les délais légaux (en principe avant la date limite de déclaration des revenus de l’année concernée) et vous engage pour une durée minimale. Le retour au micro est possible ensuite si vos recettes restent sous le plafond. Le bon moment se choisit avec votre comptable.
Combien coûte un expert-comptable pour un LMNP ?
Chez Cabinet Presta, la comptabilité d’une location meublée au réel démarre à 49 € HT/mois, incluant la tenue, le tableau d’amortissements, le bilan et la liasse fiscale télétransmise.
Parlons de votre projet : 30 minutes, sans engagement
Un premier échange pour comprendre votre activité et vous dire, concrètement, ce que le cabinet peut vous apporter.
Réserver un créneau